賃貸住宅を退去するときに出てくる「原状回復」という言葉。「借りたときと同じ状態に戻さなければならない」と思いがちですが、国土交通省のガイドラインは、そういう意味ではないと明確にしています。

ガイドラインでは、原状回復を、借主の居住や使用によって生じた建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使い方による損耗・毀損を復旧すること、と整理しています。

逆に、時間がたてば自然に起きる経年変化や、普通に暮らしていて生じる通常損耗については、その修繕費用は賃料に含まれるという考え方です。

つまり、原状回復は「部屋を新品にすること」でも「入居した日の状態を完全再現すること」でもありません。

重要なのは、傷や汚れがなぜ生じたかです。通常の住まい方で避けにくい変化なのか、それとも借主の不注意や通常を超える使い方で生じたものなのか。この原因によって費用負担の考え方が変わります。

ただし、実際の精算では契約内容も重要です。国土交通省のガイドラインも、契約締結時の条件開示や特約について扱っています。ガイドラインだけを見て「この費用は絶対に払わなくてよい」と個別案件を断定するのは適切ではありません。

退去時に疑問が生じたら、まず賃貸借契約書と入居時の状態記録を確認し、請求された修繕がどの損耗を対象にしているのかを分けて考えるのが基本です。

「原状回復」という四文字を「全部元通り」と読むのではなく、「通常使用を超えて生じた損耗等について、誰がどこまで負担するかを整理する考え方」と理解すると、退去時の請求書も読みやすくなります。